新的一年，楼市刺激措施依然在不断出台，回顾2022年，虽然一整年都在“救市”中度过，但是收效甚微。
(相关资料图)
根据中指研究院发布的2023年1月份百城房价数据显示，新房和二手房价格依然以下跌为主。
其中百城新建住宅平均价格为16174元/平方米，环比下跌0.02%，连续7个月环比下跌；百城二手住宅平均价格为15858元/平方米，环比下跌0.11%，连续9个月环比下跌。
其实房价下跌的数据大家已经见怪不怪，相比降价更让开发商绝望的是没有人买房。
比如，在2022年年底央行一份报告中显示，在消费、储蓄和投资意愿上，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点。
11月份人民币存款增加2.95万亿元，去年11月份，人民币存款增加1.14万亿元，同比多增1.81万亿元；其中，住户存款增加2.25万亿元，同比去年多增1.52万亿元。
当大家都认为三年已经过去，2023年将迎来“消费元年”的时候，没想到大家都开始节衣缩食了，就连年轻人也开始存钱，不再做月光族。对此，个人认为年轻人存钱或许不是因为理财意识上升，更多的是对未来不确定性的一个保障。
所以，2023年楼市政策必然还会进一步放松，这不刚过完春节郑州就首先成为第一个房贷利率降到4以下的二线城市。
相信今后也会有越来越多的城市继续降低房贷利率，那么如果自己所在的城市房贷利率降到3.8%或者更低，作为当初5.8%以上高利率站岗的购房者来说，该如何操作才能让自己尽可能减少损失呢？对此，内行人表示有4条路可以降低损失。
第一：商贷转公积金
虽然目前商贷的利率不断降低，但是到目前为止利率最低的依然是公积金，3.1%的利率还是很吸引人的。
当然了这个办法的首要要求就是要有省直公积金，并且缴纳年限需要连续满6个月。该办法的另一个优势是 可以自己操作，0费用 就可以搞定。
商转公除了要有 缴满6个月 的省直公积金，还需要满足 有房本、征信良好 这两个条件。
其次就是根据当地的资料清单准备齐全需要的资料，然后线上预约，到公积金大厅面签办理。在7个工作日（注意：是7个工作日，非7天）内会电话通知审核结果。
随后需要结清商业贷款，等结清商业贷款之后就需要拿着结清证明到房管局办理解压，然后申请公积金贷款放款。
该办法其实还有一个缺点，那就是你 剩余的商业贷款如果高于公积金贷款额度，还需要申请混合贷 ，这个就比较麻烦了。最好的就是把多出来的那部分填补上，剩下的再全部用公积金贷款。
第二：经营贷
首先声明下，把房贷转换成经营贷是违规的，因为国家严厉打击扶持中小企业的资金流入房地产，所以，这种办法大家要慎重。
其本质是采用利率较低的经营贷来替换掉利率较高的房贷，一般来说经营贷年限不同，利息也是有较大差别的。具体可参考如下：
3年还本,先息后本,月利息3.044厘；
5年还本中间不还本金先息后本,月息3.25厘
10年等额本金/本息,月利息358厘，年化4.3%
5-10年先息后本，每月只付息，每年还5%本金，次年按剩余本金出利息，利息3.3厘、3.58厘
20/30年等额本息/本金利息37厘，第10年提前还款剩余利息不用再出。
经营贷的要求一般需要 有营业执照，有房本 。比较适合做生意的老板，流水大的话，银行放款额度更高、更快。
经营贷优缺点很明显，优点是 不影响再次交易 ，房子依然在自己名下， 可以开发票缴社保 ；缺点是 周期较短 ，一般3-5年居多，并且其中容易 有抽贷的风险 ，这一点非常严重，一定要慎重考虑此方法。
第三：对敲
所谓的对敲就是夫妻之间或者亲戚朋友之间，按照正常交易或者赠与的方式转按揭。这样就等于把高利率房贷转换成低利率房贷。
需要注意的是，如果想前期剩一些税费走赠与的话，后期再次交易会有较高的差额税以及个税；一般来说还是采用正常买卖好一些，这样虽然前期有一点税费，但是以后换房的时候能省下不少钱。
该方法需要条件如下：
1.有房本，且满一年。2.对敲双方不在同一个户口本。
其优点是易操作， 风险相对较小，门槛低 ，缺点是 周期较长 ，如果 短期内要卖，会有一定影响 。比如这套房子已经在中介挂出去在卖了，如果有买家要买，可能会面临限售、满二唯一等问题。
第四： 和以上三个办法都不一样，据说是 “内部”名额
朋友圈有中介宣传一种不用更名、也不用再原来的银行放款的方法，只是在原来的基础上去银行再签一个贷款协议。但是这个贷款协议具体是什么内容，目前笔者还没有看到。
而中介所谓的内部名额不多，笔者认为更多的是一种“话术”吧。
花费：
1、有房本的，费用基本上是贷款额1%。
2、没房本的，费用是贷款额2%+2000块钱。
至于最终利率多少？能否按照目前最低的4,1还是4,3？还主要看你个人的征信情况，负债情况等等。（也就是说看你个人的条件）
四条路子都已经给大家列好，具体的自己可以去找个内行问一问，以上这些仅供大家参考，或许在实施的过程中会有不同程度的差别，这个大家要提前知悉。
